文/雷建平
来源/雷帝触网（ID：touchweb）
围绕着蛋壳公寓暴雷的风波持续已久，最终造成租户、房东、供应商、社会都成了输家。
连日来，房东与租客发生冲突、租客遭换锁断水断电驱赶、年轻租客轻生、供应商到蛋壳讨债的风波不断。
什么原因造成了蛋壳目前的困境？
实际上，两年前，当自如、蛋壳这些长租公寓在资本上大受垂青，到处收割房源之际，市场对其抨击声也已响起。
2018 年，前我爱我家副总裁胡景晖表示，长租公寓运营商为了扩大规模，以高于市场正常价格的 20% 到 40% 在争抢房源，人为抬高收房价格，这种行为扰乱了业主的心态，吊高了业主的胃口，让业主也开始要高价。
胡景晖还说，这些长租公寓重装修、N+1 出租模式加剧租房价格上涨，长租公寓企业一味满足资本市场胃口，现在发展严重跑偏，完全破坏正常房屋租赁市场。违背市场规律的运营将受到市场惩罚。如果房租持续此态势，那么危机爆发的后果，将比 P2P 爆雷严峻得多。
说真话的胡景晖付出了离职的代价。
当时胡景晖说，之所以老东家我爱我家与其切割，原因是，链家董事长左晖给我爱我家集团董事长兼 CEO 谢勇打了个电话，说你能不能管一下胡景晖，如果你管不住胡景晖，链家将全面和我爱我家在舆论上开战。
胡景晖控诉我爱我家与其切割现场
胡景晖还很寒心地说，一个忠心耿耿，兢兢业业，无私无畏干了 18 年的老臣，在关键时刻，被干干净净的切割了？
左晖则回应称，和谢勇见了一面，认识不足 2 个月，通过 2 通电话，均为谢勇主动联系，主要是表达不希望行业内斗，我爱我家不支持我爱我家副总裁胡景晖对媒体的表态，且不赞成胡的观点,
当然，两年后，胡景晖一语成谶——2020 年，刚刚上市的蛋壳接连遭遇了两大危机——疫情打击和创始人高靖被抓，并在年末暴雷。
疫情重创长租公寓行业
实际上，没有疫情，长租行业也是暴雷不断，疫情更是加重了长租行业的危机。因为与地产行业不同，在长租公寓的链条中，房东、长租公寓、租客链条中，房东处于上游，很多长租公寓一直处于亏损状态。
而 2019 年恰逢经济“寒冬”，大量长租公寓企业生存艰难。原本指望 2020 春节开年的一波小阳春回暖，却先等来了疫情。
疫情对整个住房租赁行业的影响极大，主要有几个方面原因：
1，受全民“战疫”和假期延长影响，人口流动急剧减少甚至停滞，没有人来，意味着没有租金收入；
2， 受疫情影响部分房源空置，在没有收入的情况下，公寓企业还需支付给房东租金、员工薪资以及办公等成本支出；
3，租客违约情况加重；
总的来看，这场突如其来的疫情，给整个住房租赁行业带来的影响极大，尤其是对于中小公寓企业而言，面临的已不是利润的问题，而是企业存亡的问题。
在全民返工的时候，蛋壳就已陷入到一场巨大的危机，不少房东指责蛋壳公寓发“国难财”，理由是蛋壳公寓借助疫情“套路房东”，要求房东免租，却依然和租客正常收租。蛋壳内部则感觉一直在努力协调，却是里外不是人。
高靖被抓是导火索
好不容易度过了年初的疫情危机，却在 2020 年 6 月迎来一场重击——公司联合创始人、董事兼 CEO 高靖，因创立蛋壳公寓之前参与的商业投资，涉及地方政府部门调查，暂时无法行使其在蛋壳公寓董事会以及公司的管理职责。
虽然蛋壳公寓称，高靖正涉及的这项调查和蛋壳公寓无任何关联。且，蛋壳公寓宣布任命联合创始人、总裁崔岩担任代理 CEO，但公司还是遭遇到冲击。
据知情人士透露，蛋壳公寓在 2020 年下半年出现了几千万美元的资金缺口，导致了接下来的一系列危机。
2020 年 9 月以来，蛋蛋壳公寓在上海、南京、武汉、杭州、天津等多个城市拖欠装修款，拖欠时间大约为一年时间，被欠款金额从几十万至 1000 万不等。
2020 年 10 月，来自全国多地的供应商到蛋壳公寓的公司办公地讨债，一度让蛋壳公寓的员工没办法办公。同一个月，蛋壳公寓 COO 顾国栋离职。
加入蛋壳公寓前，顾国栋曾任百度副总裁一职，2019 年 5 月，百度对商业体系架构进行了大清洗，顾国栋在此次风波中离职，随后加入了蛋壳公寓出任 COO 职务，顾国栋从加盟到离开，前后也不到一年半时间。
供应商在蛋壳公寓办公室讨债
到 2020 年 11 月，房东、租户矛盾加剧，多地蛋壳公寓出现拖欠房东租金、公寓断网、找不到管家等问题，甚至多个城市办公室也被曝出人去楼空。
即便蛋壳公寓称“我们没有破产，也不会跑路”，外界已经再清楚不过——蛋壳公寓暴雷了。一位蛋壳公寓投资方人士认为，导致蛋壳公寓进入当前局面的核心原因是，高靖被调查。如果没有高靖被调查这个事情，以高靖的能力，几千万美元的资金缺口还是能够解决的。
实际上，蛋壳公寓成立以来，就是依靠的融资一路发展，具体包括：
蛋壳公寓在 2017 年 6 月完成超亿元的A+ 轮融资，由愉悦资本领投，A轮投资人开物华登追加跟投。
2018 年 2 月，蛋壳公寓完成 1 亿美元的B轮融资，由华人文化产业投资基金、高榕资本联合领投，酉金资本、元璟资本、BAI（贝塔斯曼亚洲投资基金）跟投，A+ 轮投资方愉悦资本继续追加投资。
2019 年 1 月，蛋壳公寓以 2 亿美元（包含现金和债务）全资战略收购长租公寓运营商爱上租，涉及原爱上租的全部资产、100% 股权并入蛋壳公寓。
2019 年 3 月，蛋壳公寓完成 5 亿美元C轮融资，此轮融资由老虎环球基金（Tiger Global）、蚂蚁金服联合领投，春华资本跟投。同时，华人文化产业投资基金、高榕资本、愉悦资本等老股东继续跟投。
2019 年 10 月，蛋壳公寓完成了新一轮融资，来自于华人文化产业投资基金和春华资本的 1.9 亿美元D轮融资。
2020 年 1 月，蛋壳公寓在纽交所上市，成为 2020 年登陆纽交所的第一支中概股，募资达到 1.5 亿美元。
为何蛋壳公寓能前后获得这么多融资？
蛋壳公寓投资人、愉悦资本合伙人刘二海曾讲述其中逻辑：当初是蛋壳公寓天使投资人、董事长沈博阳把蛋壳的项目推荐给他，但当时自己有些纠结，原因是，蛋壳当时只有 8000 间房，与自如存在很大差距。
而高靖和途虎养车的 CEO 陈敏曾是同事，陈敏评价“高靖非常能干，很多方面都非常优秀”，陈敏的话给了刘二海很大的信心。刘二海认为，在北京市场差距很大的情况下，高靖敢闯进来，而且还做得不错，这说明他敢打仗、也会打仗，也说明长租这个行当还可能不是一家能够独大，不是赢者通吃。最终，愉悦资本连续多轮投资了蛋壳公寓。
蛋壳公寓两年半时间从 8000 间做到 40 多万间。刘二海说，有了智能数据系统，蛋壳就随时掌握各个城市各个区域房价、租价实时数据、进而分析出趋势。这样，拿房时就敢于去拿。否则你是不敢拿房子的，怕租不出去亏钱。
缺乏造血能力是根本原因
但短短时间拿到这么多房，也是以烧钱为代价的。
蛋壳公寓 2017 年、2018 年、2019 年营收分别为 6.57 亿元、26.75 亿元、71.29 亿元；净亏损分别为 2.72 亿元、13.7 亿元、34.37 亿元。蛋壳公寓 2020 年第一季度营收为 19.40 亿元，同期净亏损为 12.34 亿元。
也就是说，2019 全年到 2020 年第一季度，蛋壳公寓一共烧钱达到 46.71 亿元，同期，募资资金约 8 亿美元，勉强可覆盖这样的烧钱速度。
蛋壳公寓曾在 2020 年 6 月发布的第一季度财报中披露，截至 2020 年 3 月 31 日，蛋壳公寓进入全国 13 个城市，运营公寓数量达到 41.9 万间，同比增长 46.8%。其中，北京、上海、深圳三个城市运营的公寓数量为 20.7 万间，其它城市为 21.2 万间。蛋壳公寓持有现金和限制性现金为 42.26 亿元。
在疫情打击，及创始人被调查这 10 个月里，蛋壳公寓的现金流也在快速枯竭，最终导致了如今的暴雷。
截至 2020 年 3 月 31 日，高靖持股 13.5%，有 75.7% 投票权；蛋壳董事长沈博阳持股6%，拥有 1.6% 的投票权；Yan Cui 持股为 1.9%，拥有 0.5% 的投票权；
截至 2020 年 3 月 31 日，蛋壳股权结构
老虎环球基金持股为 19.9%，拥有 5.6% 的投票权；愉悦资本持股为 15.6%，拥有 4.4% 的投票权；KIT Cube Limited 持股为 9.9%，拥有 2.8% 的投票权；
CMC 持股为 8.9%，拥有 2.5% 的投票权；蚂蚁金服持股为 8.6%，拥有 2.4% 的投票权；Napa Time Holdings Inc. 持股 5.8%，拥有 1.6% 的投票权；Primavera Entities 持股 6.5%，拥有 1.8% 的投票权。
可以看出，蛋壳公寓不乏知名投资者，但最大问题是，自身缺乏造血能力，投资者又都是财务投资者，很难给予实质帮助。
租金贷使问题复杂化
最近几天，不断有房东和租客到蛋壳公寓总部，要求与蛋壳公寓解约。麻烦的地方在于，租金贷成为了房东和租客门无法绕过去的障碍。
原因在于，蛋壳与房东、租户之间是四方加 3 个合同的关系，具体来说，就是业主和蛋壳的租赁关系，蛋壳和租户的租赁关系，租客和微众的贷款关系。
租金贷是指金融机构向租客贷款，租客按贷款合同还款，金融机构一次性付给长租公寓运营方租金，长租公寓向房东支付租金。
这种“租金贷”模式在市场好的时候，各方都很满意，“高收低租”模式吸引大批房东与租客，房东则将房子交给乐伽公寓可以省心，租客因为半年或一年支付佣金，全年下来要便宜很多。
但这种模式存在弊端——长租公寓只是在早期追求规模时这样做，长期运营下去，面临巨大的亏损，往往在没有资本进入的情况下，就会跑路，最后让租客和房东都陷入到被动局面。
房东和租客想解除关系也很困难，比如，一位房东就说，与蛋壳解约成功，不仅要不到钱，还需要做一个证明，不要影响到租客的征信。
微众银行年利润近 40 亿
这就又牵涉到民营银行微众银行。年报显示，微众银行 2017 年、2018 年、2019 年营收分别为 67.48 亿元、100.29 亿元、148.7 亿元；净利润分别为 14.48 亿元、24.74 亿元、39.5 亿元。
但微众银行在租金贷层面扮演了不光彩的角色。
租客在蛋壳公寓上的租金贷来自微众银行，微众银行对于蛋壳公寓资金划拨模式十分清楚，要求租房人必须自己承担贷款的责任，租房人不可以自己解除协议，除非把款全还。
一旦租房人的租金贷逾期，微众银行可将这批“租金贷”的状况与征信系统联网，这对租户后续的租房，贷款，换工作等都是有不可预估的影响。
一位蛋壳公寓的房东对雷帝网表示，租客申请暂缓或者解除租金贷和征信 ，微众都需要让业主确认租客信息，而这个条款房东一般会很抵制，原因是，房东对微众避之不及，生恐和微众拉上关系。
“如果不是蛋壳公寓爆雷，业主和租客面都没见过，也没能力确认。很多房东认为这是套，在实际操作过程中，房东认为自己会被微众银行给套路进去。”
租金贷造成了房东和租客无法解套的死结，变得人人喊打。
影响更恶劣的地方在于，长租公寓的金融套路多数瞄准的是资金不那么宽裕的年轻人，尤其以刚毕业的大学生为主，大多数用户未被告知签署的是贷款协议，并不了解其中的征信风险，甚至没有阅读贷款协议全文就已经签字。
如今，资本的风口过去后，长租公寓领域又留下了一地鸡毛，造成了各方都输，只留下房东和租户在瑟瑟发抖的寒冬无奈维权。
胡景晖认为，蛋壳公寓的命运并不乐观，没有人能救得了蛋壳公寓。某些新兴行业在资本的夹持下严重跑偏，让社会和消费者付出了沉重的代价。
“近 50 万间在管房源，平均一间应该至少有半年的房租无法刚性兑付。就算 3000 块 1 个月，半年就是 1 万8，50 万间就是 90 亿，加上拖欠的工资和供应商的款项，资金缺口至少 100 亿。”
胡景晖认为，蛋壳公寓暴雷的教训说明，创新与监管必须两条腿走路，如果以牺牲监管来鼓励创新，代价将是非常沉重的。“也希望在这个寒冷的冬夜，那些在城市中为梦想而打拼的租房客们有个温暖的家，甜甜的梦。”
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