文/姚书恒/杨妙妙
来源：远川商业评论（ID：ycsypl）
2018 年 8 月 17 日，时任我爱我家副总裁的胡景晖，在接受媒体采访的时候，突然把话锋转向了长租公寓：以自如、蛋壳公寓为代表的长租公寓，为扩大规模，以高于正常价格的 20% 到 40% 争抢房源，破坏了房屋租赁市场。
当时我爱我家刚借壳上市成了A股“地产中介第一股”不久，又拿到了 58 同城 10 个亿的投资，推出了自己的长租公寓品牌“相寓”，正在昂首阔步开拓市场。忌惮于树大招风，我爱我家董事长谢勇连夜给胡景晖打电话，让他管住自己的嘴，还发布了紧急公告：胡景晖说什么那是他自己的事，跟公司无关。
第二天一大早，胡景晖在朋友圈宣布，由于众所周知的原因，自己从我爱我家辞职。但故事并没有到此结束。胡景晖又开了发布会，这次他直接说：
中国前十大长租公寓将有一半会陆续爆仓，一定比 P2P 爆雷更厉害。
那正是长租公寓爆发式发展的时期。整个 2018 年，碧桂园、世茂、阳光城、泰禾、恒大、自如、蛋壳、平安等公司都发行了专门的 ABS，把房客月付或季付的租金打包做成有利息的金融产品卖给投资者，自己提前拿到 1 年甚至数年的租金收入，然后把这钱拿去收房、扩张。
盛世危言，当然没人听。但转眼间，长租公寓就挨个爆雷。
根据贝壳的不完全统计，2017 年至今，陷入资金链断裂、经营纠纷及跑路的长租公寓多达 107 家，其中 40% 就发生在今年。
即使是年初在纳斯达克上市的行业龙头之一的蛋壳，也没躲得过爆雷潮，拖欠供应商账款、房东租金和租客被断水断电的消息不绝于耳。虽然一度在官方微博上澄清称“我们没有破产，也不会跑路”，但多个地区的办公室已经人去楼空。
蛋壳隐身，留下想收房止损的房东和无家可归的打工青年。11 月 23 日，蛋壳女租客提刀与房东对峙的视频在微博上被疯转，视频中一名年轻的女生与房东发生争执，过程中甚至不惜拿刀威吓房东、阻止收房。
本该为城市里的打工青年提供住所的长租公寓，怎么就成了让租客拿刀跟房东对峙的地雷阵？
2010 年夏天，左晖感觉链家出了“结构性问题”。
那一年，链家的门店数量突破了 500 家，员工上万，拿到了鼎晖嘉业、复星创投的投资，准备从北京向全国扩张。唯一的插曲是找高瓴资本拉投资的时候，张磊反问了一句：中介生意依赖经纪人，怎么规模化？
不久后，左晖在北京昆泰酒店搞了一场座谈会，打算听听产官学三方的建议，顺便给链家造造势。座谈会开得很和谐，主基调是回顾过去成绩、展望美好未来，直到一位财经记者语出惊人，“地产经纪行业有价值的公司，应该是帮消费者扫雷，但现在大多数经纪公司，都是给消费者埋雷的。”
会议结束，在从酒店到公司的路上，左晖一言不发。
紧接着，让左晖烦恼的事情接踵而至。为了遏制房价过快上涨，宏观调控一轮接一轮，从提高首付比例到强化廉租房管理、增加增值税，调控逐步进入深水区，地产交易隐约熄火，同行瑟瑟按兵不动。在舆论质疑、调控趋紧的关口，左晖大手一挥，花了 5000 万请 IBM 做战略咨询。
带着 IBM 团队给链家做顾问的是彭永东，坚定认为中介业务可以互联网化。结果，在几次交流后，左晖干脆把彭永东和他的 IBM 团队挖了过来。
没多久，左晖又开了一次会。在京郊的酒店里，高管们被分成两队，一队要用互联网思维干掉链家，一队则要作为传统中介抵挡互联网的攻击。
在这场后续被称为链家“庐山会议”的大会上，两队人马有攻有守，给出了很多改革方案，当中就包括了“自如”。
当时链家手上帮业主管理着几万套房子，这种托管业务又累又复杂，一点都不符合互联网审美。在“庐山会议”后，左晖决定把这些房子交给加入不久的熊林负责重新开发。
2011 年 10 月，链家正式成立了自如事业部，拿到房源后，要重新装修再租出去。
跟原来的二房东模式稍微不同，重新装修、做配套服务，在起步阶段是一件挺麻烦的事。自如在北京开展业务的第一年，市场上连一个 20 人以上的保洁公司都很难找，但后来随着规模变大，甚至反过来催生了智能门锁行业，现在每个月智能门锁行业的采购量至少在 10 万把以上。
但即使是再好的赛道，路上的车多了，开车就难了。
2015 年以来，推动长租公寓发展的政策接连出台，行业一下子变得热闹起来，碧桂园、万科、恒大、招商蛇口、龙湖等地产公司把部分库存房转为长租公寓；中介公司链家／自如、世联行、我爱我家等则有自如寓、红璞公寓、相寓等。连如家、华住等酒店集团也做了长租公寓。
房源大战一旦打响，收房价格就坐上了火箭。
2018 年，水木社区出现了一个帖子。一个北京天通苑的房东要把手上的三居室租出去，原本心理价位是 7500 元/月，但自如、蛋壳轮番加价争夺房源，最终蛋壳以 10800 元/月拿下。连房东自己都震惊了。
但神奇的地方在于，高价收房之后，并不意味着会以更高的价格租出去。
例如在今年疫情期间，长租公寓“巢客”给杭州的所有房东发信，要求豁免支付 2 个月房租。
一位不同意免租的房东亲自找到了租客，惊讶地发现，巢客一边要求房东不收租，但另一方面并没有对租客免租。更让他震惊的是，巢客用 3200 元／月的租金收房，转手给租客的租金是：3000 元／月。
蜂拥抢房，高价收房，却低价外租，长租公寓可不是为了做慈善。
把“包租婆”、“二房东”的生意，做成大规模的长租公寓，有两个天然的痛点。
首先是，资金周转不易。
以自如为例，根据它跟中信证券共同发布的资产支持计划说明书，北京自如跟个人业主一般签订 3 年合同，有的还可达到4-5 年，付款方式以季付、半年付为主。在这个情况下，如果大部分租客选择季付或月付，自如本身就会面临很大的资金压力，需要大规模融资才能扩张。
其次是，房子可能空置。
平台从房东手上签了长约、拿到房、给了钱之后，房子不一定能租出去，如果长期空置，那平台就是等于白亏。
那么多长租公寓从北京上海深圳杭州起步，跟“空置率”有很大关系，只有这些年轻人口源源不断流入、收入水平比较高的一线大城市，才能避免过高的空置率。
这也注定了，长租公寓的规模很难进一步扩张了，毕竟能受得了高租金的年轻打工人并不多。
但这种痛点似乎并没有阻止各地长租公寓的遍地开花。能支撑各平台暂时脱离地心引力的，是三大套路——
（1）“高周转”。
从房东手上收房后，每过一天都是成本，都是烧钱啊。为了赶快填满空置的房子，从装修到租户入住的时间间隔越短越好，所以在很多新房源里，不仅智能门锁、小清新家具是标配，连甲醛超标也是标配。
谁说盖房子才能高周转？租房子才是高周转的祖师爷。
（2）“N+1”。
高价抢房、重新装修、房屋空置，这些都是成本。这些成本不仅可以转移到租客身上，还可以转移到隔断墙上。
在链家“庐山会议”后，自如事业部从 2011 年就搞起了“优化房”，对于面积比较大的房子里，在客厅多搞一堵墙变成单间再租出去。
这种单价低、总价高的天才模式就此一炮而红。
（3）租金贷、ABS。
金融产品为长租公寓的资金周转问题扫清了最后的障碍。
住户每个月或每个季度交的房租，一般都会被认为是稳定的现金流，这种可预期的收入为长租公寓平台的金融操作留下了空间。平台往往把预期租金收入，加上利息，做成 ABS 卖给投资方，这样一来，马上就能拿到未来 1 年甚至几年的租金，以后只需要把租金和利息分期给回投资人就行。
但毕竟利息也是自己掏钱，还是让别人掏更好。所以，平台一方面在向投资机构贷款的时候，另一方面也让租户向自己贷款。
平台往往把用户分成两类，对年付用户与季付用户，平台会给到一份《住房租赁合同》。但对月付用户则会给到一份《住房租赁合同》、一份《贷款合同》两份合同。
以《中信证券·自如 1 号》为例，它给投资人的利率是 5.39%，但向月付用户收的年利率是 6.27%，而且由于每个月的本金是递减的，租客要承受的真实年化利率其实是 12.36%。
平台这样做其实也有一定的合理性。月付用户的消费能力可能不高，导致后期房屋空置的可能性也比较高，平台相当于为这个风险定价。简单说，如果只有月付能力，租客就不是租客，而只能成为“贷款人”。
在这三大套路的加持之下，原本租房收益低得可怜的生意，瞬间成了巨头纷纷涌入的风口。但也正是这火热，加速了爆雷的进程。
时间回拨到 2018 年 8 月 19 日，算盘打得精的潘石屹，就曾在一次会议上说：长租公寓的生意肯定是亏的，因为长租公寓产生的银行贷款基准利率是 4.9%，而出租回报率最高不到1%。
不管有多少花样，本质都是二房东，主要收入本该来自于”一进一出”的租金剪刀差，所以即使房价上涨、富人资产增值，打工人的收入注定跟不上富人资产增值速度，能承受的租金很难跟随上升。
但与此同时，随着做长租公寓的人越来越多，都要抢房源，房源的价格却是不断上涨的。因此，才能在那么多长租公寓爆雷的新闻中，看到 3000 块收房、2500 块外租的“慈善事迹”。
本质上，“二房东”就是一门小日子滋润，一做大就完蛋的生意，规模、利润、现金流，是一个不可能三角。
包租婆管着十几套房子每月收租美滋滋，但一旦机构介入争夺房源，房源价格会越来越贵，再加上需要配置的后期服务人员，不仅没有压低成本的规模效应，反而出现了规模越大、成本越高的“规模负效应”，因此只能把二房东生意变成“高收低出”、“长收短付”的金融生意。
年轻人无疑是一个国家里最宝贵的财产，在大城市 996 打工，在长租公寓租房，无非是相信可以用自己的双手创造更美好的明天。
在那句广为传颂的“面朝大海，春暖花开”里，它的前半句其实是“我有一所房子”。
但在无孔不入的消费贷中，这个梦想只会越来越遥远。试想一下，租房、买衣服、买车，都可能需要用到分期，每一次消费都有利息。
这意味着，借钱的人将很难实现财富积累，而放贷的人将长期躺赢。这就是压垮打工人的最后一根稻草。
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