文/陈邓新
来源： 锌刻度（ID：znkedu）
房企开始跑马圈地
房企正成为长租公寓市场一支重要的力量。
2020 年 1 月 4 日，多家媒体报道万科意欲在长租公寓赛道加码，对此，万科董事长郁亮接受媒体采访时坦承：“万科做长租公寓快 5 年了，亏了 90 个亿，直到今天，我才能告诉你万科开始不赔了，把运营管理逻辑弄明白了。”
这意味着，在蛋壳等长租公寓品牌遭遇滑铁卢之际，房企们或将跑马圈地。
据前瞻产业研究院数据显示，2019 年我国长租公寓市场规模已达 1.73 万亿元，到 2025 年市场规模有望突破 3 万亿元。
在前景辽阔的长租公寓赛道上，房企为何之前一直处于相对落后的状态？没有租金贷这个天生缺陷，为何仍难言崛起？
没有租房贷，还有其他坑
“租房绝不是一件简单的事，可能遇到坏房东、黑中介，甚至更糟糕的是跳入火坑。”具有三年多租房经验的周汤如是说。
2016 年大学毕业之后，周汤就在西安谋生，而租房成为头等大事，相当长一段时间与同学一起辗转多处合租，碰到不少烦心事。
譬如，有一次空调坏了，房东劈头盖脸地教训他们怎么不爱惜东西，把她的空调弄坏了，后来空调售后维修师傅表示，空调长久不用压缩机出了故障导致开不了机，“翻起脸来根本不讲道理，既不认签的合同，也不考虑商量着来。”
不堪忍受之后，周汤将目光投向了长租公寓。
彼时，周汤与同事看上了某互联网长租公寓经营的一套房子，押一付一，一年一签，但租金可以月付，签订合约之时，对方拿出一堆文件要求签字。
“所谓的月付就是‘租金贷’，银行给公寓提前支付一年租金，我们每个月还银行的钱。”周汤在一份文件中发现了端倪，“当时说行业都这样，又不影响征信，怕什么。”
周汤在网上搜索一番，发现自如等长租公寓头部企业的确都有这个诉求，最终签了合同，所幸一年之后互联网长租公寓暴雷潮苗头初现，合同到期之后周汤与同事未再续约。
周汤告诉锌刻度，如今他们已搬入一家万科旗下的长租公寓泊寓，完全没有“租金贷”的诉求：“谁说这是潜规则来着？”
一个问题解决了，另外一个问题又浮现了。
对周汤而言，房企长租公寓难以忍受的是电价按照商用电计费，不同地方价格不一，多在 1.2~1.6 元/度，而之前的互联网长租公寓是按民用电计算，即每月家庭用电 210 度及以下电价为 0.5469 元/度，210 - 400 度为 0.5969 元/度，400 度以上为 0.8469 元，这么来看商用电是民用电贵二三倍，生活成本有较为明显的抬升。
“再想省，一个月水电费上 400 元，也 So easy。”周汤戏虐道。
有的房企长租公寓空调还需单独计费
此外，有多名网友公开表示，泊寓也存在其他问题。
譬如，隔音比较差成为网友的共识，堪称声声入耳，隔壁说话都听得一清二楚，有网友吐槽：“有的年轻人晚上放音乐，躺在床上听到环绕音响，晚上都睡不着”；某些店是没有电梯的，网友抱怨外卖要在楼下去拿，不能送上楼，很不开心；管理员服务响应慢，能不动就不动，能不管就不管，修个东西要数个工作日；公共厨房有人不讲究，锅碗瓢盆满地乱扔……
房企为何之前跑不过“蛋壳们”？
事实上，房企的打法与其他选手的区别不仅于此。
重资产与轻资产的不同。
万科旗下的泊寓、龙湖地产旗下的冠寓等青睐重资产模式，土地与物业以自持为主，在此基础上开发利用，因此多采用集中式运营。
而链家旗下的自如、蛋壳等青睐轻资产模式，不自持土地，房源几乎都为外购而来，当然这其中也有细微的差别：以自如为代表的品牌，更为侧重获取整栋、部分区域物业的长期使用权，运营兼具集中式与分散式，而以蛋壳为代表的品牌，几乎不自持物业，以分散式运营为主。
重资产模式投入成本较高，令其租金价格也水涨船高，如此一来覆盖人群相对受限，发展规模远不如轻资产模式来得快，譬如蛋壳手握超 40 万套房源，而万科旗下的泊寓仅有超 13 万房源，双方差距明显。
资产证券化与“租金贷”的不同。
自如、蛋壳等主要通过“租金贷”上杠杆跑马圈地，而房企则主要通过资产证券化融资，所谓资产证券化即以项目所拥有的资产为基础，以项目资产可以带来的预期收益为保证，通过在资本市场发行债券来募集资金的一种融资方式。
通俗易懂地说，资产证券化相当于发行一种特殊的债券，房企借此降低重资产模式的带来资金流压力，从而分散投入的风险。
据克而瑞数据显示，2018 年我国长租公寓资产证券化发行规模为 107.21 亿元，2019 年发行规模为 52.08 亿元，呈现发现规模下降、资金向头部房企集中的趋势。
一名私募人士告诉锌刻度：“资产证券化好比补品，起到强身健体的作用，‘租金贷’好比兴奋剂，短期亢奋长期失落，现在‘租金贷’模式已被证伪，资产证券化或一举成为赛道重要的融资渠道，由于采取重资产模式，房企反而在资产证券化上占据先天优势。”
赚租金差与纯收租金的不同。
自如、蛋壳等主要靠赚取租金差价，而房企则以纯收租金为主，这个不同在营业收入上有明显的体现：2020 年上半年，长租公寓行业第一的自如营业收入为 6200 万元，而万科长租公寓业务的营业收入为 10.5 亿元。
万科长租公寓业务在总营收中占比低
除了租金之外，房企还通过增值服务挖掘消费潜能，譬如万科旗下的泊寓一些房间是没有洗衣机的，只能去公共洗衣机花钱洗衣。
这么来看，房企的长租公寓与其他长租公寓堪称两个物种。
杀出重围走向何处？
尽管看好长租公寓的房企不少，然而真正舍得下血本的却不多。
据中研网数据显示，截至 2019 年，TOP30 房企中逾 6 成公司涉足长租公寓，其中万科旗下的泊寓和龙湖旗下的冠寓新增规模占 TOP10 房企长租公寓新增规模比例近 6 成。
简而言之，万科与龙湖走在行业的前列。
公开资料显示，泊寓累计进入 33 个城市，开业房间数超 13 万，在租客户超 15 万人，整体出租率 94%，续租率 55%，累计服务 40 万客户，上半年营收 10.5 亿元；冠寓开业房间数约 7.9 万间，整体毛利率在 32%~35%，出租率达到 88.6%。
此背景下，房企要在赛道上更进一步，仍有两大挑战无法忽视。
一方面，长期盈利模式仍不明朗。长租公寓土地成本高、回报周期长，亏损成为行业的代名词，这在一定程度上加重了房企的现金流负担，而在持续亏损状态之下，有的房企将其剥离独立经营以避免影响主业，
因此，在长期盈利点仍在摸索的背景下，主流房企虽看好长租公寓的前景热情参赛，但敢于投入重兵的却寥寥无几。
一名业内人士告诉锌刻度：“一个解决思路是利用集体土地建设长租公寓，企业仅仅获取土地的经营权和使用权，从而无需缴纳巨额的土地出让金；另外一个解决思路是为卖房引流，长租公寓的租金在一定年限内 100% 抵购房款或车位款，从而转嫁经营成本。”
另外一方面，短时间无法成为核心业务。房企投资的长租公寓虽然增长较快，但与主业相比就是小巫见大巫了，那可是一个 17 万亿元的市场，这意味着房企的重心难以在短时间内迁徙，进而就无法获得更多资源的倾向。
“当前房地产开发仍是房企主业，且长租公寓多处亏损状态，因此规模较小。”中原地产上海首席分析师卢文曦称。
譬如 2020 年上半年，万科长租公寓业务营业收入为 10.5 亿元，而总营业收入约 1463.5 亿元，占比不足 0.72%。
对此，郁亮近日也表态：“未来5~10 年，万科收入的大头来自地产开发，这一点不会改变。”
万科董事长郁亮
从这个角度来看，长租公寓市场野蛮生长或告一段落，曾经在赛道落后的房企在合规时代或加快追赶的步伐。
至于，行业如何从亏损走向盈利，仍要继续寻找答案。
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